Préstamo Para Un Edificio Industrial

Un préstamo para un edificio industrial es una de las mayores inversiones que su empresa puede hacer. El proceso en sí y por sí mismo puede consumir tiempo y ser frustrante. El papeleo puede ser tedioso. Los beneficios, sin embargo, superan por mucho a los inconvenientes.


1. Préstamo Para Un Edificio Industrial

Si el edificio se compró o no para albergar una empresa existente o para arrendarlo a varias empresas, ser dueño de su propio edificio industrial ofrece a su empresa la oportunidad de crecer mucho más allá del arrendamiento de bienes. Le provee a su empresa una cantidad sustancial de equidad, que a su vez aumenta el valor global de la empresa. Esto puede ser extremadamente beneficioso en caso de que alguna vez decidiera liquidarla.

Además del capital adquirido y el aumento de valor global de la empresa, ser dueño de su propio edificio industrial pone a su empresa en una mejor posición de préstamo. Al igual que con una casa, las propiedades comerciales, pueden estar vinculada a una línea de crédito. Los requisitos son a menudo los mismos que los de una hipoteca comercial, pero la línea de crédito, es mucho mayor, que cualquier otro tipo de producto financiero en le mercado. Esta línea de crédito, puede cubrir ciertas necesidades de efectivo, así como compra o reparaciones de equipos. Además, este tipo de inversión le da estabilidad a su empresa, así como una mayor longevidad.

2. 2. ¿Puede mi empresa reunir los requisitos?

Este es potencialmente la pregunta más aterradora que se puede hacer un prestatario comercial. Hasta ahora, la inversión más grande para la mayoría de las personas es la de su casa, en las que las hipotecas van desde los $ 100,000 hasta los $ 200,000, pero cuando se habla de un préstamo comercial, estos pueden ascender hasta varios millones. Sinceramente para estas emociones, no hay mejor palabra que atemorizante.

En el mejor de los casos, puede ser difícil cumplir todos los requisitos para los préstamos comerciales. Sin embargo, existen ciertas cosas que se deben tener en cuenta, a la hora de solicitar un préstamo industrial. Entre mejor preparado estés para hacer frente a estos retos, mejores serán tus probabilidades de éxito.

En primer lugar, ¿cuánto tiempo ha estado en el negocio? La mayoría de los prestamistas no hacen préstamos a las empresas con menos de dos años de operar. Muchos incluso, no hacen préstamos a empresas con menos de cinco años de estar en el negocio. Para evitar este dilema, haz tu tarea. Elabora cuidadosamente un plan de que te ayude a respaldar tu empresa. El entusiasmo puede ayudar le a manejar la empresa día a día, pero no va a hacer mucho por usted en el banco. El Profesionalismo habla muy bien de usted. Esto es especialmente cierto cuando se busca un préstamo empresarial.

Déle una mirada a la situación financiera de su empresa. Trate de mirar desde el punto de vista de un prestamista. ¿Hay problemas de flujo de caja? Si es así, ¿Cómo están siendo manejados? Lamentablemente, este no es el momento para formular un plan para hacer frente a los altibajos de los negocios. Esto requiere un poco de previsión y planificación. Asimismo, eche un vistazo a la relación entre la deuda y el capital de su empresa. Este promedio debe mantenerse lo más bajo posible.

Otras cuestiones pueden afectar la capacidad de su empresa para calificar para un préstamo. Cosas que son completamente subjetivas por parte del prestamista y tienen poco que ver con la capacidad de reembolso, pueden obstaculizar sus posibilidades. Es un hecho poco conocido que hay ciertos tipos de empresas a los que los prestamistas les huyen. Son conocidos como indeseables. ¿Esta usted comprado el edificio para la manipulación de municiones por ejemplo? Si bien esta es una industria perfectamente legítima que abarca un negocio muy rentable todos los años, no es abiertamente aceptada por la industria de préstamos. Por otra parte, su agente de préstamo no podrá comprender plenamente la industria en la que usted está o el potencial de esta en el futuro. En cuyo caso, usted puede tener un momento muy difícil en la obtención de un préstamo para el edificio industrial de su empresa. Usted debe recordar que los prestamistas están entrenados para mirar los riesgos dentro de todo negocio. Si ellos no entienden fundamentalmente la industria donde usted se encuentra, ellos no ven nada más que riesgos. Con el fin de obtener la aprobación de su préstamo, usted debe hacer todo lo posible para educarlos no sólo sobre los negocios que usted hace, sino también asegurarles que la industria y, de hecho, su negocio, no es un riesgo.

3. 3. ¿Por qué las tarifas son superiores?

Los prestamos de bienes raíces comerciales y los préstamos personales son dos cosas totalmente diferentes. Se pueden ver como primos, pero solo están relacionados a distancia. Lamentablemente, muchos propietarios de negocios que son nuevos en el área de bienes raíces comerciales y en la industria de los préstamos, y no se dan cuenta de esto a tiempo y tratan de comparar las tarifas y las condiciones con el mercado inmobiliario personal. Estos, simplemente no se mezclan.

Un gran número de personas se han aprovechado de los intereses bajos de los bienes inmuebles en los últimos años. Estas tasas sin embargo, no se traducen al mercado comercial. Los negocios y préstamos comerciales ofrecen un mayor riesgo a las instituciones de crédito en relación a las hipotecas. Los prestamistas entienden que la mayoría de la gente renuncia a casi cualquier otro tipo de pago, a fin de pagar su pago de hipoteca. Además, entienden que la propiedad personal generalmente adquiere valor, por lo tanto, su inversión es segura. Tienden a no tener esas garantías con los bienes raíces comerciales. Aunque la propiedad se puede apreciar en valor, puede ser mucho más difícil liquidar un almacén de 50,000 pies cuadrados que una casa de 1.500 metros cuadrados. Además, a los prestamistas les es más difícil proyectar el futuro de los negocios. Hay muchas más variables. Las empresas fracasan y quiebran, los cambios de las industrias, y las administraciones cambian. Esta es la razón por la que los prestamistas cobran más intereses en préstamos comerciales que en los préstamos no comerciales. Están protegiendo sus inversiones.

No se dejen engañar por las ofertas de intereses bajos que se ofrecen. Las tasas que están muy por debajo de las tarifas reales, pueden ser demasiado buenas para ser verdad. Cheque las otras tasas involucradas. Asegúrese de que el prestamista no incorporo tasas adicionales que aumentaran el monto de los pagos al final del trato. Por último, no elija a un prestamista dejándose llevar por los costos iniciales. Asegúrese de que elija un prestamista con el que puede establecer una relación. Encuentre uno que este dispuesto a trabajar con usted y con su situación personal. Si ve las cosas en contexto, la relación que construya con el prestamista ahora, puede costarle más de $ 50 más o menos sobre el pago por mes.

4. 4. Tipos de préstamos disponibles

Numerosos programas de préstamos están disponibles para ayudar a las empresas con la adquisición de un préstamo para un edificio industrial. Si bien varían en requisitos, términos y montos de préstamo, también ofrecen al prestatario la oportunidad de trabajar con el agente de préstamos para amoldar los préstamos hacia las necesidades individuales de la empresa. Es importante señalar que un asesor financiero debe ser consultado para asegurar que el programa de préstamos seleccionado satisfaga las necesidades de la empresa prestataria.

El programa más tradicional disponible es el Préstamo para compra de bienes raíces. Utilizando el propio edificio industrial como garantía, las tasas son competitivas y en general dependerán en gran medida del préstamo a valor (LTV). Este programa está disponible de forma conjunta en las instituciones de crédito comerciales y gubernamentales a través de un préstamo garantizado.

La hipoteca comercial es una herramienta popular en los préstamos comerciales. Provee al prestatario una rendición de cuentas más fácil. A lo largo de la vida del préstamo la tasa de interés y el pago sigue siendo el mismo. Estos tipos de préstamos ofrecen al prestatario, la estabilidad con respecto a constantes fluctuaciones del mercado. Los términos van desde cinco a veinte años. El máximo LTV es típicamente 80%.

Las hipotecas de tasa ajustable, también están disponibles en el sector comercial. Llamados hipotecas ajustables comerciales, estos programas ofrecen una tasa de interés que se ajusta para satisfacer los cambios en el mercado. En virtud de la mayoría de los casos es más fácil para el prestatario poder optar a una mayor cantidad en estos programas con un menor pago a través de una tasa fija de hipotecas comerciales. Los pagos están sujetos a aumentar con el cambio en las tasas durante el plazo del préstamo. Por otro lado, estos tipos de programas ofrecen al prestatario una mayor flexibilidad que en algunos de los programas a medida que ofrecen opciones de pagos como pagos graduales para ampliar la línea de crédito en el futuro. Además, en algunos casos, la hipoteca ajustable comercial puede costar menos de la tarifa fija de una hipoteca comercial.

5. 5. El tiempo de procesamiento

Los prestatarios, especialmente los prestatarios que están aprendiendo por primera vez el proceso de un préstamo comercial, a menudo, se ven frustrados por el tiempo que toma todo el proceso de financiación. Muchos están bajo la impresión de que el proceso sólo debe tomar de un mes y medio a dos meses. Lamentablemente, este entendimiento no es realista.

Considerando que la mayoría de hipotecas están diseñados para ser transformados y cerradas en alrededor de un mes, los prestamos de bienes raíces comerciales rara vez, se cierran tan rápidamente. En términos realistas, la mayoría tomara un mínimo de 120 días para procesarse cerrar. Eso suponiendo que todo va según el plan.

La razón principal para que este período de tiempo sea tan extendido, es evaluación narrativa. Este documento es generalmente de 100 páginas de largo y contiene información para los tres enfoques valorados actualmente - el valor de costo, el enfoque de mercado y la renta. Además, este documento contiene información acerca de la superficie global, el análisis de la zonificación, detalles del sitio e información de la construcción, así como el análisis del mejor uso posible. El proceso toma de 45 a 60 días realisticamente. Además, es un requisito de la mayoría de prestamistas comerciales del país.

Si es imperativo que el préstamo sea financiado y cerrado en un periodo de tiempo inferior, otra opción sería un préstamo puente. Como su nombre lo indica, este préstamo está diseñado para reducir la brecha entre la compra inicial del edificio industrial y el cierre del préstamo para el edificio industrial. Si esta es la opción que usted elige, estos prestamos son costosos, ya que están diseñados para durar entre 6 meses y un año.

6. 6. Sustitución de Reservas

Al aplicar para un préstamo de construcción industrial, es importante ser capaz de demostrar al prestamista que usted tiene reservas de sustitución disponibles. Este término se refiere esencialmente a una cuenta de ahorro creada para cubrir los costos de sustitución o reparar los elementos de desgaste cada 7 a 15 años. Estos elementos pueden incluir la sustitución de alfombras, repavimentación del estacionamiento, o la sustitución del sistema HVAC.

El aspecto clave en este tema, esta en el informe de funcionamiento Pro Forma. Esto es poco más que una proyección del presupuesto para el próximo año que le da a los prestamistas la oportunidad de ver todos los números involucrados en su negocio y determinar la cantidad de riesgo están tomando. Cada asegurador y organismo de crédito tienen sus propios requisitos de reservas de sustitución. Aunque en realidad muy pocas empresas tienen un cuenta llamada reservas de sustitución en sus libros contables, esta es de vital importancia para el proceso general de acceder a un préstamo. Una regla básica para determinar el monto de esta cuenta, calcúlelo en base al 3% ó 5% de los ingresos brutos. Utilice el 3% en construcciones nuevas e increméntenlo hasta el 5% a medida que el edificio va envejeciendo. El hecho de no tener este factor en cuenta puede resultar en un retraso o incluso en la negación del préstamo en cuestión.

7. 7. ¿Debo usar un agente?

Los agentes comerciales hipotecarios, como los corredores en otras industrias, ofrecen a las empresas el servicio de salir al mercado y encontrar al prestamista indicado para satisfacer las necesidades de esa empresa en particular. Dicho esto, es importante saber que usted como propietario de una empresa puede hacer todo lo que el corredor hace. Es decir, siempre y cuando tenga tiempo.

Los agentes hipotecarios comerciales están en el negocio de tratar directamente con los agentes de préstamo en todo el país. A través de la propia naturaleza de su negocio tienen o están desarrollando relaciones positivas con docenas si no cientos de potenciales prestamistas. Nadie fuera de ese mercado, tendría la cantidad de tiempo adecuada para construir ese tipo de relaciones con los diferentes organismos de crédito.

Además, la mayoría de los agentes de préstamo requerirían una completa verificación de crédito antes de aceptar o rechazar un préstamo comercial. Cada vez que una verificación de crédito se ordena, se muestra en tu informe de crédito. Entre más ordenes de se informe se haga, más baja será su puntuación. Es posible que numerosas investigaciones sobre su crédito puedan reducir su puntaje al menos 20 puntos. Al solicitar un préstamo, esos 20 puntos pueden ser la diferencia de un préstamo al 9% o un préstamo al 10%. Los corredores le ofrecen la oportunidad consultar acerca de un préstamo, sin tener investigaciones en torno a su informe de crédito. Ellos pueden hacer esto, porque entienden los requerimientos para un préstamo de las diferentes instituciones financieras y son capaces de tomar decisiones informadas, a fin de encontrarle a su empresa el mejor préstamo al que se puede calificar.

8. 8. Cartas de Crédito

Una Carta Comercial de Crédito es una carta que ha sido extendida por el banco a petición del negocio prestatario. En esta carta el banco se compromete a pagar a un tercero en nombre del prestatario al cumplimiento de los términos de la carta. En general, los fondos deben ser colocados en una cuenta especial para la ejecución de la carta.

El uso legítimo de la carta de crédito con respecto a la adquisición de un préstamo para un edificio industrial sería a fin de completar el papeleo para la Financiación Bond. En este tipo de acuerdo de financiación del banco en realidad no proporciona el préstamo. Los inversores prestan el dinero para el prestatario a través de un bono emitido por el banco. En caso de que el préstamo fallara, el banco es legalmente responsable a los inversores y mantiene la garantía de la propiedad. En general, es una situación en la que todos los implicados salen ganando.

Lamentablemente, Las cartas comerciales de crédito fraudulentas son a menudo vendidas a incautos prestatarios. Estas cartas se venden a un precio de varios miles de dólares, pero el préstamo nunca se materializa. En caso de que usted este en el mercado para un préstamo comercial para su proyecto inmobiliario sea cauteloso acerca este tipo de transacción.

9. 9. Ingresos de préstamos

El ingreso de préstamos sólo ha comenzado recientemente a aparecer en el aspecto comercial de las actividades de préstamo. En este tipo de operación, el prestamista no requiere verificar aspectos financieros sobre el préstamo de negocios. El prestamista va por el ingreso declarado por el prestatario. Las declaraciones de impuestos son obligatorias. Las hojas de balances o declaraciones P & L son obligatorias.

Suena fácil ¿verdad? Como se puede imaginar, un prestatario con bajos recursos financieros se muestran renuentes a proporcionar la documentación exigida por la mayoría de los prestamistas. Estos préstamos si se financian se consideran más riesgosos que cualquiera. Serian etiquetados como sub-prima. Si estos préstamos fallan por cualquier motivo, el prestamista puede llegar a perder enormemente.

Es allí donde radica el problema Los prestamistas hacen su dinero en los puntos de propagación. Estos préstamos, por la simple naturaleza de su situación de riesgo, tienen un gran punto de escala para compensar el riesgo para el prestamista. Con el fin de hacer el retorno necesario en estos préstamos, el punto de propagación se debe pagar para toda la vida del préstamo. Estos préstamos tienen una enorme pena de prepago diseñado para obligar al prestatario a pagar por la vida del préstamo. De este modo, el prestamista hace una vuelta, mientras compensa la pérdida potencial de los otros préstamos de este tipo.
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