Préstamo para Edificio de Oficinas

Una de las más difíciles empresas que cualquier hombre de negocios puede asumir es la de adquirir un edificio de oficinas y el proceso del préstamo que va con ella. Es abrumadora en las mejores circunstancias. Ya sea para una sola casa o negocio diseñado para incorporar el arrendamiento de espacio para múltiples empresas, el proceso puede resultar confuso, consumidor de tiempo, y frustrante...


1. Descripción general

Los préstamos para edificios de oficinas son diferentes de las hipotecas personales más tradicionales, en un número de maneras. En primer lugar eso incluye la historia financiera de la empresa o negocio. En algunos casos, los accionistas deben presentar la información financiera, pero esto es generalmente sólo requerido a los garantes firmantes. En segundo lugar, independientemente del tamaño de la propiedad, el valor de los bienes raíces comerciales en comparación con bienes raíces personales es fenomenalmente superior. Por lo tanto, es más importante que nunca comprender plenamente todos los detalles de los préstamos para oficinas, antes de firmar cualquier documentación que pueda dar lugar a enormes problemas.

Es importante presentar una sólida historia financiera de las empresas al considerar un préstamo para edificio de oficinas. Documentos fiscales de los últimos dos años, dos años de P & L declaraciones, dos años de balance de los estados, y dos años de declaraciones de ingresos son necesarios como mínimo. Además, es una buena idea tener algún crédito comercial sólidamente establecido antes de hacer la aplicación.

2. Tipos de préstamos comerciales

Existen varios tipos diferentes de programas de préstamos diseñados para dar cabida a préstamos para edificios de oficinas. Estos programas varían en los requisitos, términos y montos de préstamos disponibles y dependen en gran medida de la situación individual de la empresa o del propietario de un pequeño negocio. Si bien cada préstamo tiene su lugar en el escenario de financiación comercial, cada uno también tiene inconvenientes. Cada opción debe sopesarse cuidadosamente con un asesor financiero para asegurar que las necesidades de cada prestatario se cumplan plenamente.

Uno de los más tradicionales programas disponibles es el préstamo para la compra de bienes inmuebles. Este préstamo utiliza el edificio de oficinas a sí mismo como garantía. Está disponible tanto como préstamo garantizado comercial y un gubernamental. Las tarifas son competitivas y en general dependen del préstamo a valor (LTV) de la propiedad.

Otra herramienta popular de financiación comercial es la Hipoteca Comercial de tasa fija. Estos tipos de préstamos son más fáciles de presupuestar dado que los pagos y el tipo de interés permanece constante durante toda la duración del préstamo. Además, estos tipos de préstamos ofrecen estabilidad ante las fluctuaciones del mercado. Normalmente, el LTV máximo es del 80%. Los términos van desde 5 años a 20 años.

Por último, muchos compradores optan por las hipotecas comerciales ajustables para financiar sus edificios de oficinas. Al igual que un ARM personal, este préstamo tiene una tasa anual ajustable de interés. Como regla general, los prestatarios son capaces de beneficiarse de una mayor cantidad de estos tipos de programas. Dicho esto, los pagos están sujetos a aumento en caso de que se de el aumento de los tipos de interés durante todo el período del préstamo. Sea como fuere, algunos de estos tipos de programas ofrecen a los prestatarios la opción de hacer pagos graduales e incluso aumentar la cantidad del préstamo en el futuro. Además, dependiendo del paquete de préstamo, es posible que la Hipoteca Comercial ajustable cueste menos que la hipoteca comercial a tasa fija.

3. ¿Cuánto tiempo va a tomar el proceso?

Una de los principales preguntas para cualquier persona que entra en el reino de las hipotecas comerciales por primera vez, es cuánto tiempo se tarda. Habitualmente, los compradores deben esperar lo peor cuando están aplicando a un préstamo para un edificio de oficinas. Esto no es, como algunos podrían pensar, para tratar de frustrar al comprador hasta el punto de locura, sino más bien a causa del sinnúmero de papeleo y el tiempo necesario para cada paso.

Algunos de los más optimistas aseguradores y oficiales de préstamos comerciales, pueden ofrecer el cierre comercial en tan poco como 45 a 60 días. Esta promesa, sin embargo, es poco realista y altamente improbable. La mala noticia es que la mayoría de los préstamos comerciales, incluidos, aquellos para los edificios de oficinas, toman 120 días más. Esto significa que el día en que puso su paquete completado, serán por lo menos cuatro meses antes de que el proceso este completo y usted sea el propietario del edificio de oficinas de sus sueños.

Uno de los principales factores en esta cifra es la descripción de evaluación. Este es un documento narrativo de 100 páginas sobre el edificio en cuestión. Cubre los tres enfoques de valor que actualmente se utilizan- el enfoque de mercado, el enfoque del costo, y el de los ingresos. Este proceso solo, puede tomar hasta 60 días para completar y es un requisito por la mayoría de los prestamistas comerciales del país.

En el caso de que usted necesite el dinero más rápido que 120 días, tal vez un préstamo puente es más adecuado. Estos son préstamos comerciales a corto plazo diseñados para durar de 6 meses a un año. Estos préstamos cierran la brecha tradicional entre las opciones de financiación. Estos préstamos en general, no requieren de la narrativa de evaluación, pero tienden a ser muy costosos para el comprador.

4. Financiación de Bonos

Además de los métodos más tradicionales de financiación comercial, la financiación de bonos está creciendo en popularidad. Si el importe que se financiará es de más de 5 millones de dólares, entonces quizás este innovador método de financiación puede ser beneficioso.

Con la Financiación de bonos, un paquete normal es compilado y enviado. Hay sólo unos 100 a nivel nacional que se especializan en este tipo de préstamos. Una vez que el acuerdo es aprobado por el banco, los abogados escriben el bono. El bono es luego vendido a un banquero inversionista. Estos bonos son vendidos generalmente a los inversores a un rendimiento en torno a la misma cantidad que el 30-Día de la tasa LIBOR.

No hay sanciones de prepago con estos bonos. Además, cada bono es estructurado individual para satisfacer las necesidades del prestatario. En caso de que al prestatario no les gusta la idea de la deuda a largo plazo, por ejemplo, entonces la fianza puede ser publicada como un préstamo de interés solamente para los primeros dos a tres años con el fin de obtener la organización y funcionamiento estable y, a continuación, tienen una opción de amortización a siete años. Asimismo, en caso de que la empresa en cuestión tenga previsibles fluctuaciones de los ingresos durante todo el año, estos bonos pueden ser adaptados para permitir los pagos más altos durante los periodos picos y pagos más bajos en los meses de menores ingresos. Esto permite que los bonos se adapten más a la persona que los tipos más tradicionales de los instrumentos de crédito más comúnmente utilizados.

5. La puntuación de crédito

A pesar de que el préstamo para edificio de oficinas es en nombre de una sociedad, más y más institutos bancarios se basan más y más fuertemente en la calificación de solvencia de los principales garantes. Es importante revisar su informe de crédito individual, así como el informe de crédito para su empresa antes de aplicar para un préstamo comercial. Normalmente, las empresas de crédito se controlan a través de Dunn y Bradstreet y pueden ser fácilmente obtenidos directamente de esa organización. Lamentablemente, hay tres diferentes agencias de crédito a nivel nacional en todo el país que se utilizan comúnmente. A fin de comprender plenamente su imagen de crédito, deben ser revisados los tres informes para comprobar su exactitud.

Las tres agencias de informes son Experian, Transwestern, y Equifax. Si bien estas tres agencias informan de todo el país, están ubicados en diferentes regiones. El seguimiento de los préstamos en una región puede ser comunicado a una agencia y no a otra, mientras que una tarjeta de crédito emitida en todo el país sólo podrá ser reportada a la agencia más cercana a ella. La información no es compartida entre los organismos de crédito. La información que se encuentra en una, no siempre se encuentra en las otras dos. De esta manera, las puntuaciones de crédito pueden verse afectadas por información inexacta u obsoleta. Es importante verificar dicha información antes de comenzar el proceso de un préstamo comercial.

A veces llamada la puntuación Beacon, la puntuación de crédito es el grado a fin de hablar de su informe de crédito individual. Cuanto más alta sea la puntuación mejor será la calificación y más probable que califique para el préstamo solicitado con términos favorables. La puntuación inicia a 350 y termina en 850. Cualquier puntuación de entre 350 y 620 se considera de alto riesgo y no puede ser recomendado para su aprobación. Puntuaciones entre 621 y 660 se consideran razonables. Estos pueden o no, ser considerados para su aprobación en función de las necesidades de la institución financiera. De 661 a 750, las puntuaciones se consideran buenas. Este es el rango en que se encuentran la mayoría de las personas. Cualquier puntuación por encima de 750 se considera excelente.

6. Tipos de espacio de oficina

Hay tres categorías de uso común del espacio de oficinas, que actualmente se utiliza. Estos son clase A, clase B, y Clase C. Aunque estas categorías son menos que descriptivas a la persona media, son muy importantes en términos de bienes raíces comerciales, particularmente con respecto a el valor total de la propiedad y el potencial de ingresos de los bienes que generan. Es importante señalar, sin embargo, que no hay directrices concretas para la clasificación dentro de estas categorías.

Un espacio Clase A típicamente se refiere a el extremo superior del espacio de oficinas comerciales. Estos son los edificios multi-pisos, a menudo se encuentran en el centro de las ciudades. Están hechas de un marco de acero y, en general, tienen grupos de presión expansiva. Estos edificios atraen profesionales de alta gama, así como empresas legales o médicas establecidas, sociedades financieras o compañías de inversión en banca. El alquiler de estos edificios es típicamente en dólar. La ubicación es primordial y por lo general en el corazón del distrito de negocios de la ciudad.

El espacio Clase B puede ser el espacio que una vez se definió como espacio de Clase A, pero ha perdido su condición de primer lugar o pueden ser las nuevas construcciones de madera. La ubicación sigue siendo evaluada como buena, pero definitivamente no prime. Estos edificios, en caso que sean viejos, tienen muy poco deterioro. Generalmente, estos tipos de edificios se pueden encontrar en los suburbios o en las zonas menos caras de la zona de negocios.

La última clasificación de espacio de oficinas es de clase C. Este tipo de espacio de oficina se puede encontrar en la construcción de 15 a 25 años de edad. También se encuentra en los nuevos diseños de espacio de oficinas que se encuentran alrededor de ventas al por menor y empresas de servicios. Este espacio suele ser el más rentable para los inquilinos. Dicho esto, también ofrece el menor número de amenidades.

7. Contrato de Venta

Todavía de uso común para los pequeños edificios de oficinas, este tipo de préstamo es entre el actual propietario y el comprador. En este tipo de operación, la hipoteca no se utiliza. Un primer pago se realiza del comprador al propietario. Se considera financiación del propietario. El propietario entonces realiza un contrato de venta del edificio. El propietario es considerado el propietario legal, mientras que el comprador es considerado el propietario equitativo.

Este tipo de transferencia se utiliza generalmente cuando el comprador no está en condiciones de financiar el pago inicial de los requisitos tradicionales de un préstamo comercial. Además, el propietario debe tener fe en que el comprador va a pagar la suma adeudada. La documentación es especialmente importante con este tipo de transferencia. No se deje engañar por el hecho de que es entre dos personas. La documentación es tan importante si no más importante con este tipo de venta que con un préstamo comercial tradicional.

El propietario equitativo tiene todos los derechos de la propiedad, excepto uno, el derecho de tener la tierra o la construcción bajo su nombre. Esto permite al propietario equitativo, el derecho a decidir quién entra en la propiedad y cuando. También le permite el derecho a cobrar los alquileres, utilizar y disfrutar de la propiedad como él considere oportuno. Esto se conoce como el paquete de derechos.

Dicho esto, sin embargo, en caso de que el propietario equitativo, falle en efectuar los pagos según lo acordado, el propietario legal tiene la capacidad de excluir y eliminar al propietario equitativo de la propiedad. Las leyes del Estado dictan los plazos y el proceso formal a seguir. Dicho esto, el proceso de exclusión de un contrato de venta es muy similar a la de una hipoteca tradicional.

8. Reservas de Sustitución

Con respecto a un edificio de oficinas de préstamo, las reservas de sustitución son esencialmente las cuentas de ahorro. Estas cuentas están diseñadas para ser retiradas para reemplazar o reparar los elementos que tienden a dañarse con más frecuencia, que el edificio en su conjunto. Temas que han de examinarse pueden incluir la sustitución del aire acondicionado, repavimentación del estacionamiento, o la sustitución de las alfombras. En promedio, la sustitución de reservas cubre artículos que tienden a dañarse cada 7 a 15 años.

Durante el proceso de suscripción, una línea se incluye para el tema de sustitución de reservas. Esta partida se puede encontrar en la pro forma de declaración de funcionamiento. Si bien son muy pocos los inversores comerciales que tienen una cuenta con la etiqueta de reemplazo de reservas en los libros, es importante responder adecuadamente a esta pregunta para el sponsor. El no hacerlo puede resultar en que el préstamo se retrasa o incluso es negado.

La pro forma de declaración de funcionamiento es un poco más que una proyección del presupuesto para el próximo año fiscal. Esta forma permite que el asegurador evalúe al solicitante y determine el nivel de riesgo del préstamo. Mediante el uso de esta forma, el asegurador puede mirar de manera eficaz todos los gastos y determinar adecuadamente si los ingresos superan los gastos. Cada asegurador tiene su propio conjunto de normas para la cantidad que debe estar en la sustitución de reservas. Una buena regla general es usar del 3% a 5% de los ingresos anuales brutos para la propiedad, con el 3% de cantidad inicial para los edificios más pequeños y el 5% la cantidad para los edificios de más de 30 años de edad.

9. Primas de propagación de rendimiento

Una Primas de Propagación de rendimiento ("Yo sí puedo") es una bonificación pagada por el prestamista comercial a la agente de hipotecas comerciales en el caso de que un préstamo comercial se entregue con una tasa de interés más alta de lo necesario. Por ejemplo, si usted está de acuerdo en pagar el 10% en su préstamo, pero sólo el 9% es requerido por la entidad de crédito, entonces el corredor recibe un descuento de dos a tres puntos al cierre. Esta práctica debería ser plenamente revelada por adelantado al prestatario.

Si bien esta práctica puede parecer algo poco ortodoxa bajo el primer examen, en muchos casos tiene sentido para todas las partes participar. Con una hipoteca comercial tradicional, la tasa de intermediación se ha tomado de los ingresos dados a los prestatarios. No obstante, si el prestatario necesidades cada centavo de los ingresos para la construcción en sí y, el corredor puede sugerir el aumento de la tasa de interés a fin de que el prestamista pague la tasa. La tasa del agente, es en esta manera, pagada en la parte trasera del préstamo. Este sistema sólo funciona si hay una pena de prepago escrito en el contrato de préstamo, lo que obliga al prestatario a mantener el préstamo por todo el plazo. De lo contrario, el prestamista puede que no desee ofrecer el descuento por temor a que el préstamo sea pagado antes de que la inversión se recupere y se obtengan beneficios.

Estos tipos de transacciones tienden a ser muy poco frecuentes en la industria de los préstamos comerciales, aunque son muy comúnmente practicados en el lado personal de las hipotecas. Sólo se han utilizado durante los últimos dos años. Además, los bancos comerciales ofrecen préstamos hipotecarios y tienden a no ofrecer el programa en absoluto.
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