Todo Sobre Hipotecas

Aunque normalmente usted contactará a un experto en hipotecas para que lo asesore, usted querrá estar informado acerca de cuál programa hipotecario se ajusta a sus necesidades. No se trata simplemente de escoger un prestamista que le ofrezca la tasa de interés inicial más baja, usted debe pensar en otros factores como el tiempo que permanecerá en la propiedad, si desea que los pagos mensuales permanezcan fijos, si prefiere que los pagos se mantengan por debajo de cierta tasa de interés y también debe tomar otras decisiones que determinarán las sumas de dinero que usted pagará a corto y largo plazo…

Guía suministrada por:

Los términos de una hipoteca no cambian en periodos cortos por eso es mejor pensar a largo plazo. Esta guía le ayudará para que usted sea un consumidor de crédito hipotecario bien informado; aprenderá conceptos básicos sobre hipotecas, cómo encontrar un proveedor financiero certificado, cuáles son los pasos más importantes del proceso hipotecario y en general cómo prepararse para participar en una transacción importante.

¿Qué es una hipoteca?


Un préstamo que se hace para financiar la compra de bienes raíces, normalmente con periodos de pago específicos y tasas de interés. El comprador (deudor hipotecario) le da al prestamista (acreedor hipotecario) un derecho de embargo sobre la propiedad como garantía para el préstamo.

Una hipoteca es un préstamo para comprar su casa. Usted presta dinero y lo paga junto con una tasa de interés, durante un periodo de tiempo determinado. Una hipoteca es también una herramienta legal que compromete una casa u otras propiedades para garantizar el pago de un préstamo. La hipoteca se establece a través de un contrato que se inscribe en el Registro de Propiedad del inmueble para que valga ante terceros como garantía de pago, de tal manera que, si no se cumplen los acuerdos, se establece una demanda y la respectiva ejecución hipotecaria en contra del acreditado para saldar la deuda. Generalmente, se hipoteca el inmueble que se va a adquirir con el crédito, lo que habilita al comprador para adquirir una propiedad sin tener fondos para pagarla de contado. Pero también se puede hipotecar una propiedad que no tenga deuda. Si a usted le interesa conseguir un préstamo hipotecario tenga en cuenta que una hipoteca consta básicamente de: El capital, la duración del crédito o plazo y el tipo de interés.

• Saldo principal original: Es la cantidad de dinero que el prestamista le presta o provee para su inversión. Generalmente el dinero que el prestamista le provee como capital suele tener un valor menor que el valor de la propiedad hipotecada, de tal manera que si usted incumple con los pagos y se procede a la respectiva ejecución hipotecaria, el dinero que se obtenga por la venta en una subasta, se utiliza para pagar la deuda.
• Plazo: Es el periodo de tiempo que se establece para el pago de la deuda. La deuda se paga periódicamente, según se acuerde, generalmente en pagos mensuales, hasta cancelar el saldo principal, los intereses que se acumulen durante el tiempo que dure pagando y los recargos establecidos.
• Interés: Es una cantidad adicional que usted paga a quien le provee los fondos del préstamo como ganancia por utilizar su dinero en inversiones como su casa propia. El interés puede ser:
o Fijo: Se establece un porcentaje extra anual, que no varía durante el periodo que se acordó para la cancelación del préstamo.
o Ajustable: Todo interés es un pago extra de un porcentaje sobre el valor del capital prestado, pero el interés ajustable se revisa periódicamente para adaptar los valores a las condiciones y movimientos del mercado actual.

Préstamos preferenciales y de alto riesgo

Las entidades crediticias le ofrecen diversas formas de préstamo teniendo en cuenta sus ingresos, el tipo de propiedad que desea adquirir, la estabilidad laboral, etc. Usted debe ser cuidadoso para no comprometerse con créditos que no esté en condiciones de pagar. Asegúrese de que reúne los requisitos del préstamo, infórmese acerca de los programas gubernamentales que ofrecen respaldo para cierto tipo de prestatarios. Antes de escoger el tipo de hipoteca que asumirá revise su historial e ingresos. Es importante que revise la documentación y se entere si usted califica para un préstamo preferencial o si le están ofreciendo un préstamo de alto riesgo.

Préstamos hipotecarios preferenciales

Estos préstamos están dirigidos a personas que cumplen con todos los requisitos para acceder a un préstamo en buenas condiciones. Para acceder a un préstamo hipotecario convencional o preferencial el comprador debe tener un crédito de 620 o 720 o más puntos, mientras más alta sea la puntuación, más flexibles serán las condiciones. Esta puntuación depende del historial de crédito, de la cantidad de ingresos suficiente y certificada por los bancos, recibos de ingresos, referencias crediticias, etc. El comprador también debe tener condiciones laborales estables que le permitan garantizar que recibirá los ingresos que está certificando durante tiempo indefinido o que está en condiciones de generar estos mismos ingresos con actividades legales. Con este respaldo, el préstamo hipotecario preferencial, ofrece mejores condiciones de pago y tasas de interés más bajas.

Préstamos de Alto Riesgo

Un préstamo de alto riesgo obliga a pagar una tasa financiera mayor que la tasa preferencial (prime) ofrecida por prestamistas convencionales. Generalmente se aprueba a personas que tienen un historial de crédito negativo o que no lo tienen, o que tienen otras características como, solicitud de préstamo demasiado alto con relación a la capacidad de pago. Son tipos de préstamos diseñados específicamente para dar cabida en el mercado a personas que no califican para ningún tipo de préstamo o para sectores que tienen muy bajos ingresos. Generalmente estos préstamos se otorgan a personas con un puntaje de crédito por debajo de 620. Es muy probable que si a la hora de adquirir su vivienda su puntaje de crédito estaba por debajo de los 620 puntos, usted haya adquirido un préstamo de alto riesgo o préstamo no preferencial o “sub-prime”. El riesgo de este tipo de préstamos esta relacionado directamente con la capacidad de pago del prestatario que al adquirir un préstamo que está fuera del alcance de sus ingresos tiene, en primer lugar, que asumir tasas de interés por encima de las tasas estándar. En segundo lugar, los préstamos para personal con un historial de crédito negativo tienen cargos que se pagan por adelantado, lo cual aumenta el valor de las cuotas y se corre el riesgo de tener que pagar la totalidad del crédito en un momento determinado, dependiendo de la modalidad que se acuerde. Generalmente el prestatario no es conciente de los riesgos sino hasta el momento de la ejecución hipotecaria.

(Credit Score)
Una medida de riesgo crediticio que se calcula a partir de un informe de crédito utilizando una fórmula estándar. Los prestamistas usan este puntaje para determinar si hacen o no un préstamo y para saber qué tasa de interés van a cobrar.

Tipos de hipotecas

Existen diferentes tipos de hipotecas que se clasifican teniendo en cuenta varios factores como el plazo de la hipoteca, el tipo de tasa de interés, el costo del préstamo y el acceso a subsidios gubernamentales. Usted puede escoger el tipo de hipoteca a través del cual va a adquirir su vivienda dependiendo del valor del crédito deseado, el tipo de propiedad que va a adquirir, su historial crediticio, las condiciones de trabajo, sus ingresos, etc. Las entidades crediticias ofrecen múltiples formas de crédito hipotecario dependiendo de las condiciones del prestatario. Si usted tiene el proyecto de ser propietario de vivienda y no cuenta con el dinero para pagar el total de la propiedad en un solo pago, la hipoteca es su opción, pero debe ser cuidadoso a la hora de comprometerse en este tipo de créditos, es importante que estudie las diferentes opciones hipotecarias que le ofrecen las entidades crediticias y compare, para escoger la que mejor se acomode a sus condiciones económicas. La siguiente información le dará una idea general sobre cada uno de los tipos de hipotecas que existe, tanto hipotecas preferenciales como de alto riesgo.

• Hipotecas de tasa fija: En este tipo de préstamos hipotecarios, la tasa de interés no varía durante el plazo del préstamo. El interés mensual se mantiene aunque varíen las condiciones del mercado. Esto representa una ventaja cuando los intereses de las tasas suben, pero es una desventaja cuando las tasas bajan, porque el cliente no recibe los beneficios en la reducción de los intereses. Generalmente, las hipotecas de tasas de interés fijo tienen un plazo más corto para pagar la deuda y tienen un costo más alto porque la ley no fija un tope para la comisión de este tipo de operaciones, debido a que estas entidades asumen los riesgos de las variaciones del mercado. En general usted puede considerar que las hipotecas de tasa de interés fijo le ofrecen un margen considerable de protección ante las fluctuaciones del mercado y al mismo tiempo la precaución de conocer previamente el costo mensual del interés, pero al mismo tiempo debe pagar los costos de esta protección, debido a las comisiones elevadas que cobran las entidades crediticias.

• Hipotecas de tasa ajustable: Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) son aquellas que varían según las fluctuaciones del mercado. Al comienzo los pagos mensuales pueden ser más bajos que los de las hipotecas de tasa fija, pero los pagos mensuales varían aumentando aunque las tasas de interés no aumenten y aunque pague puntualmente, usted puede terminar pagando más de lo que pidió prestado. Generalmente tienen un costo adicional o penalidad por pago anticipado. Sea precavido a la hora de firmar los documentos de un préstamo hipotecario de tasa ajustable. Solicite a las entidades que le ofrecen préstamos hipotecarios la información necesaria para comparar y elegir el préstamo que más le conviene. A continuación encontramos una lista de puntos que usted debe tener claros antes de comprometerse con este tipo de préstamo:

a. Términos del préstamo: Pregunte cuánto tiempo aplica la tasa inicial de interés, con qué frecuencia se puede ajustar la tasa de interés, cuál será el tope de pago, cuál es el índice y cuál es la tasa de interés actual.
b. Multas: Verifique si debe pagar recargo en caso de pago anticipado, cuánto tiempo dura este recargo, cuál es el monto del recargo.
c. Total pago mensual: Averigüe cuál será el valor de los pagos mensuales, incluyendo impuestos, seguro y cargos de asociación de propietarios o condominio, cuál será el valor máximo que tendrá que pagar después de los primeros 3 y 5 años.

• Hipotecas de tasa ajustable con pagos flexibles: Este tipo de hipoteca se le conoce con varios nombres tales como “hipoteca de tasa ajustable a un mes” o “hipoteca con pago opcional”. Todos estos nombres se refieren a una hipoteca de tasa ajustable que cada mes le permite elegir entre varias opciones de pago mensual, en las que la tasa de interés se ajusta mensualmente sin un tope de ajuste y que permite (pero no obliga) al prestatario a hacer pagos hipotecarios iniciales muy bajos que aumentan con el tiempo. Esto le permite a los prestatarios comprar casas más costosas o usar los ahorros de los pagos mensuales para pagar otros costos altos de la deuda, hacer mejoras a la vivienda o hacer otras inversiones.

La mayor desventaja de este préstamo hipotecario es que los pagos pueden aumentar repentinamente. Las ARM con pagos opcionales suelen tener términos complicados lo que se convierte en un peligro para los prestatarios que muchas veces asumen los préstamos sin entender los riesgos. Quienes no entienden los términos también pueden pagar más de la cuenta, aumentando así el riesgo de un gran incremento en el pago mensual.


Se recomienda que no se deslumbre por una tasa inicial económica, esta tasa sólo dura un mes. Concéntrese en el margen porque es el que determina la tasa de interés durante los muchos meses restantes, en la tasa máxima y en la tarifa total que debe pagar al prestamista por adelantado. Recuerde que la tasa que usted paga durante el primer mes determina sus pagos para el resto del año y para los años siguientes hasta que llegue a un punto donde puede modificar la hipoteca o a un tope de amortización negativa. Entre más bajo sea el pago inicial, mayor será el riesgo de un gran aumento en los pagos, por consiguiente, se recomienda elegir la tasa más alta que resulte en un pago moderado.

• Hipotecas de sólo interés: En las hipotecas tradicionales, cada mes, el prestatario debe pagar una parte del dinero que pidió prestado (el saldo principal), más el interés sobre ese dinero, de ese modo, durante el término del préstamo, el saldo principal disminuye. En cambio, en una hipoteca de sólo interés usted puede pagar únicamente el interés durante un número de años específico, después de ese periodo usted debe pagar tanto el saldo principal del préstamo como el interés.

La mayoría de las hipotecas que ofrecen un plan de pago de sólo interés tienen tasas de interés ajustables y los pagos mensuales cambian durante el término del préstamo. El periodo de pago de sólo interés normalmente está entre 3 y 10 años. Luego, el pago mensual incrementa, incluso si las tasas de interés siguen siendo las mismas, porque usted debe pagar el saldo principal y el interés.

• Hipotecas de pagos semanales:
Es una hipoteca donde se hace la mitad de un pago cada dos semanas, en vez de hacer un solo pago mensual. Al hacer los pagos cada dos semanas, se harán 26 pagos en mitades o trece pagos completos cada año, es decir, un pago completo adicional de los que hubiera hecho haciendo los pagos mensuales tradicionales. El dinero extra que se pague disminuirá el saldo principal del préstamo, el saldo según el cual se calcula las tasas de interés posteriores. En tanto que se reduce el saldo principal, usted reduce el total del interés pagado y el periodo de tiempo que le tomará pagar el préstamo.

• Hipotecas de apreciación compartida
También llamada SAM, es una hipoteca en la que el prestamista acepta una tasa de interés más baja que las del mercado a cambio de una participación del valor de apreciación de la propiedad que garantiza el préstamo. La participación del valor de apreciación se conoce como interés contingente, que se determina y se vence cuando se vende la propiedad o al final de la hipoteca.

Con la participación del valor de apreciación, el prestamista asume un riesgo adicional que se relaciona con el valor de la propiedad. Por lo tanto, decir si es favorable o no, depende de las condiciones del mercado de vivienda. Una hipoteca de apreciación compartida difiere de un acuerdo de participación del capital acumulado sobre la propiedad, en que el saldo principal del préstamo es una obligación sin condiciones. Así, si el valor de la propiedad disminuye, el prestatario seguirá debiendo el saldo principal pendiente y si vende la propiedad por pérdida, el interés contingente será de cero.

• Hipoteca envolvente (Wrap-around Mortgage)
La hipoteca envolvente permite refinanciar un préstamo a una tasa de interés que está entre la tasa del préstamo original y la tasa que prevalece en el mercado actual. Es importante que un abogado revise el acuerdo para proteger los intereses del comprador y el vendedor de la propiedad. Además, teniendo en cuenta que este tipo de hipoteca no se permite en todos los estados, se recomienda investigar acerca de las leyes que controlan este tipo de hipotecas.

• Hipotecas de pagos graduados
También conocida como GPM, en la que los pagos aumentan gradualmente a una tasa predeterminada, usualmente a través de amortización negativa. Está diseñada pensando en aquellas personas que tienen un ingreso actual bajo, pero que esperan percibir mejores ingresos en el futuro.

La diferencia principal entre una hipoteca de pagos graduados y una hipoteca de tasas ajustable (ARM) con pagos opcionales es que el prestatario con una hipoteca GPM sabe con anticipación exactamente cómo y cuándo cambiará el pago que debe hacer. Por el contrario, el prestatario de una ARM corre el riesgo de tener que asumir un gran incremento en las tasas de interés, especialmente quienes tienen una hipoteca de tasa ajustable con pagos opcionales y han decidido hacer el pago mínimo.

• Hipotecas 80/20
Se le llama así a una hipoteca constituida por dos hipotecas, una de ellas corresponde al 80% del precio de compra de una propiedad y la otra corresponde al 20% restante. Esta hipoteca se creó porque muchas personas no tienen el 20% del pago inicial y entonces deben pagar un seguro hipotecario. Este tipo de hipoteca se diseñó pensando en profesionales jóvenes que trabajan, que tiene buenos ingresos y buen crédito, pero que no tienen ahorros. Los prestatarios apuntan a que la propiedad se valorice de modo que puedan pagar ambos préstamos en el momento de refinanciar y obtener capital adicional sobre la propiedad según la nueva valuación. Si la propiedad se valoriza, el propietario puede refinanciar con un préstamo de un periodo más prolongado.

• Hipotecas tipo Ballon: Este tipo de hipotecas se fijan a corto plazo y tienen una tasa de interés más baja, pero sólo amortizan una parte de la deuda durante un plazo estipulado, al final de este plazo se debe pagar el saldo principal que no ha sido amortizado inicialmente. Esto períodos se fijan entre los 5, 7, 10 o 15 años. El mayor inconveniente de este préstamo es que el prestatario debe tener auto disciplina para prepararse para el gran pago único. Este tipo de préstamos generalmente se asumen cuando se hace una refinanciación o cuando el prestatario espera un mejor flujo de dinero.

• Hipotecas Jumbo: Este tipo de hipotecas permite financiar créditos desde $417.000 en adelante. Los requisitos de estas hipotecas son más exigentes en cuanto a ingresos de modo que se pueda establecer la solvencia crediticia. También se estudia el tipo de propiedad que se va a adquirir para respaldar el crédito. Generalmente tiene opciones de interés fijo o tipo ballon.

• Préstamos hipotecarios de la FHA: Estas hipotecas pertenecen a un programa del gobierno y son aseguradas por el gobierno (Sección 244 de la FHA). La Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) facilita el 3% del pago inicial de la vivienda. Para este tipo de créditos hipotecarios hay que tener un buen historial de crédito, referencias verificables, garantía de empleo e historial de la renta actual. Las principales ventajas son: primero, que usted puede adquirir su vivienda con un pago inicial bajo y segundo, que el prestamista comparte el riesgo de pérdida en caso de incumplimiento con la FHA. Más información en http://espanol.fha.gov/buyer/loans.cfm

• Préstamos hipotecarios VA: Este tipo de préstamo hipotecario también es garantizado por el gobierno, a través del Departamento de Asuntos para Veteranos. Este programa está diseñado exclusivamente para los veteranos militares de los Estados Unidos y les permite adquirir su vivienda sin contar con el dinero del pago inicial o enganche. No tiene los requisitos de un préstamo convencional, pero es posible que los trámites de aprobación tarden más en comparación con los préstamos convencionales. Más información en http://espanol.hud.gov/offices/cpd/about/hudvet/

• Préstamos hipotecarios RHS: Es una hipoteca garantizada por el Servicio de Vivienda Rural que permite cubrir hasta el 100% del valor de la propiedad incluyendo los costos de cierre. Están diseñados para adquirir propiedades en áreas rurales aprobadas. Más información en http://www.rurdev.usda.gov/rhs/Spanish/index_sp.html


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